深圳地铁置业集团有限公司拟对轨道交通四期调整综合开发项目（十一）前期策划研究项目（以下简称“本项目”）进行公开比选，欢迎符合本比选公告公布资质要求的公司参加比选。

一、项目名称

轨道交通四期调整综合开发项目（十一）前期策划研究

二、工作内容

本次研究主要在项目研究范围内为我司开展项目前期策划战略咨询及城市更新研究，项目前期策划服务主要为以下三部分内容：

（一）项目整体策划定位与发展建议

项目整体策划定位及发展策略研究报告，研究范围包括：

1.外部调研：调研包括深圳市及项目所在地发展基础与趋势、空间规划及能级定位，政府部门及各利益相关方对项目发展的诉求等。

2.项目周边条件分析：包括地块要素分析，包括片区地段、周边设施和配套、人文环境和自然环境、交通条件；周边人群特征研究，包括周边居民、乘客、辐射人群的消费习惯、需求分析。

3.相关政策解读与研究：梳理相关规划与规定要求，分析上层次规划对片区的发展指引与刚性要求，详细梳理片区的发展思路、发展阶段及要求，分析上层次规划及相关规划对本项目地块的要求；整理相关政府、政策对片区土地开发的建议与要求，以及具体的土地供给方式与流程。

4.标杆对标分析：从全球视野和创新实践角度出发，对标国内外2-3个领先TOD项目的站城一体化、业态布局、智慧空间和运营等方面的最佳实践。

5.项目整体定位研究：提出项目总体定位，基于商业和运营模式提出产、城、站三者的联系。

6.业态功能布局建议：从项目定位和目标客群需求出发，在现有项目基础的条件下，明确业态发展可行性及组合与布局的最优化原则，指导项目业态功能规划设计。

（二）项目产业规划研究

项目产业规划研究报告，研究范围包括以下内容：

1.现状产业调研：通过实地访谈、调研等多种方式了解片区企业及政府诉求、产业发展现状特点，分析产业未来趋势产业发展的优势与劣势、机遇与挑战。

对片区发展和相关行政部门进行深入访谈调研，全面摸清政府对项目所在片区远期发展战略规划及现有产业政策及人才政策、产业整体发展情况等，为后续项目产业规划方向及定位提供咨询意见。

通过深入调研，了解片区产业发展现状、落地动因、产业招商等问题，从自下而上的视角了解片区发展的优势、机遇与核心问题，为后续产业落地提供支持。

2.产业定位：基于产业发展环境与基础分析，按照项目圈层逐级进行产业研判，明确提出各圈层产业关系及战略功能定位，发展重点领域与产业链重点环节。

对片区产业发展政策、上位规划、产业发展现状等进行分析，评估产业发展的外部环境要素影响，了解其面临的产业发展机遇，识别未来区域发展的价值，找准片区产业发展方向及目标；提出符合项目发展特质的基本产业功能、发展目标、功能定位及未来细分产业链和主导产业。

3.产业空间布局与功能规划：依据项目产业定位，结合项目潜在地块周边环境，分析研究产业载体与配套需求，规划统筹未来获取地块的生产研发、产业配套、公共服务等功能结构，提出空间布局与空间配比。

4.产业政策：全面梳理深圳市及宝安区拟出台的产业相关政策文件，理清项目开发、产业导入及产业运营等关键条件，提出相关扶持与优惠政策建议。

5.产业导入：基于以上产业研究分析，并结合地铁集团平台和资源，梳理潜在项目机会，提出导入企业的长名单建议；明确产业发展实施路径和产业支撑体系建设路径；量化产业导入各阶段目标，制定产业发展计划，企业产值、总税收及就业人数等情况。

6.运营策略：为进一步推动产业落地，根据项目产业规划，结合地铁集团打造轨道交通产业园的目标，围绕产业定位和企业发展服务需求，提出打造园区产业生态系统的运营策略。

（三）项目统筹模式及经济效益分析

1.建设总投资结构分析；

2.基于可开发地块情况、投资回报需求（通盘考虑相关线路建设、维护投入），结合统筹开发模式，以全周期、全资产视角进行投资回报情景测算，提供投资规模与周期的总体研究；

3.基于财务测算和实际需求，对合作对象、合作模式等进行研判与设计（包括各方的资源投入和利益分享机制，相关的政策的支持）

4.项目经济测算主要包括项目周边市场分析、项目经济效益测算（包含测算前提条件、项目应缴地价款分析、项目总投资估算与资金筹措、项目经营收入测算、项目经济效益分析等）及项目敏感性分析。

5.由于项目地块暂未明确，需根据土地属性及相关政策等因素进行研究，给出符合开发经济效益的建议。

6.开发与建设运营模式分析：开发建设模式影响因素分析；提出开发建设与运营模式研究。

7.项目统筹模式相关案例分析；片区开发策略（片区土地开发模式、项目合作模式）；片区运营策略（片区盈利模式建议、运营模式建议）；片区投融资模式建议；物业开发模式建议。

8.片区统筹开发收益测算；片区土地一级开发投资收益测算；片区项目二级土地开发投资收益测算；片区发展社会效益概算；物业开发专项测算。

三、比选控制价格

本次参选上限价143万元（含税）。

四、参选人资格要求

（一）参选人资质要求：投标人必须是中华人民共和国境内依法注册的法人或合伙制企业或其他组织。

（二）参选人业绩要求：无。

（三）项目负责人资格要求：无。

（四）其他要求：（1）不接受联合体参选。

（2）不接受联合体投标，母、子公司只允许一家公司参与报价；同一法人代表，只接受一家投标。

（3）本项目不接受在深圳市地铁集团有限公司或其下属直管单位存在不良行为记录或违约行为或在合同履约评价考核为D的参选人。

五、领取方式及地点

有意向参与本比选项目的单位可直接在官网或智能招采平台上下载电子版比选文件，网站如下：

1.深圳地铁官网 https://www.szmc.net/

2.深圳地铁智能招采管理平台

https://cg.shenzhenmc.com/szmccg/ananymous/jyzt/zc/gyszc

六、参选时间地点

注：以上地点有可能变动。如有变动，以比选人的最新通知为准。

七、联系人与联系电话：

牟工   13006666876

胡工     15627339131

附件4.轨道交通四期调整综合开发项目（十一）前期策划研究比选文件.docx

深圳地铁置业集团有限公司

                                         二○二二年十一月十八 日